Come vendere una casa affittata: diritto di prelazione e recesso del contratto di locazione
Si può vendere una casa affittata?
Ecco cosa devi sapere su diritto di prelazione, errori da evitare e come recedere dal contratto di locazione
Una delle domande più comuni che ci si pone quando si ha intenzione di vendere un immobile è se sia possibile farlo se l’abitazione è affittata. La risposta è sì, ma è importante conoscere le normative e le procedure da seguire per non incorrere in sanzioni o complicazioni.
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Quando si può recedere dal contratto di locazione alla prima scadenza?
Innanzitutto una precisazione: con”prima scadenza” si intende al termine dei primi quattro anni per i contratti a canone libero (4+4) o al termine dei primi tre anni per i contratti a canone concordato (3+2).
In riferimento all’articolo 3 della legge 431/98, il locatore può recedere dal contratto di locazione alla prima scadenza solo in alcune circostanze specifiche.
Il recesso può essere esercitato se:
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se il Locatore intende usare l’immobile locato come abitazione principale o attività professionale per se stesso oppure in favore del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
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se il Locatore è un ente pubblico/privato ed intende destinare l’immobile alla propria attività istituzionale;
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se il locatore deve utilizzare l’immobile per ragioni proprie o di suoi familiari;
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se l’immobile/edificio necessita di una ristrutturazione integrale;
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se il Conduttore, senza motivo, non abiti stabilmente nell’immobile locato;
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se il Conduttore dispone di un’altra abitazione nello stesso Comune;
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se il Locatore intende vendere a terzi l’immobile locato, purché il Locatore non sia proprietario di altre case oltre eventualmente a quella adibita a propria abitazione.
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In ogni caso, il recesso deve essere comunicato al conduttore con un preavviso che varia da quanto indicato nel contratto di affitto.
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Attenzione al Diritto di Prelazione del Conduttore!
Soffermandoci sull’ultima ipotesi per recesso elencata al punto precedente, ovvero se il Locatore intende vendere l’immobile a terzi alla prima scadenza del contratto di locazione, nel caso specifico delle locazioni ad uso abitativo, l’art. 3 della Legge 09/12/1998, n. 431 stabilisce che è riconosciuto il diritto di prelazione al Conduttore, che gli consente di acquistare l’immobile prima che venga venduto a terzi, a parità di condizioni economiche e di termine per l’acquisto.
L’esercizio del diritto di prelazione è regolato dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che prevedono che il conduttore debba comunicare al locatore la propria intenzione di acquistare l’immobile entro trenta giorni dalla comunicazione di vendita.
In sintesi, il diritto di prelazione dell’inquilino è un diritto importante che consente all’attuale occupante di un immobile di avere la precedenza nell’acquisto dell’immobile stesso in caso di vendita da parte del proprietario, sempre che siano rispettate le condizioni previste dalla legge.
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Ma cosa succede se l’immobile viene venduto con il contratto di affitto in essere?
Anche in questo caso, è possibile procedere alla vendita dell’immobile, ma l’acquirente dovrà rispettare il contratto di locazione in corso fino alla sua naturale scadenza.
Se il nuovo proprietario ha l’intenzione di utilizzare l’immobile per sé o per i propri familiari, deve attendere la scadenza del contratto di locazione.
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Conclusione
